小さな収入を20個持つことができれば大きな収入に   
投資

【失敗しない不動産投資】サラリーマンが大家を目指すのはなぜなのか?

大家さんになって、毎月不労所得が入ればどんなに楽しいだろう?そう思っている人は大勢いると思います。でも、

「何千万も資産がないとなれないのは?」

と諦めてはいませんか?また、「国家資格や特別な許可が必要だ」と思ってはいませんか?そんなことは、ありません!少額で始められる物件もたくさんありますし、特別な資格も許可もいりません。

不動産投資をする場合、ほとんどのサラリーマンは銀行から融資を受けてマンションやアパートを購入するのが一般的です。融資を受けて大金を借り、リスクを負ってまでサラリーマンが大家を目指すのはなぜでしょうか?

最近の若者は「持ち家より、賃貸が良い」と考える傾向にあります。

これから先、人口が減っても賃貸物件は無くならないと考えるからでしょうか?会社員は、時間と場所に縛られて仕事をしなければなりません。サラリーマンを卒業したい一心で大家をめざすのでしょうか?

サラリーマン大家の成功者は、10%以下と言われています。この低い成功率に怯まず、挑むためには「メリット」「デメリット」をよく知った上で検討しましょう。



目次

①サラリーマン大家のメリット

②サラリーマン大家のデメリット

③サラリーマン大家を成功させる秘訣は?

④大家さんになるには、資格はいらない【実践編

一にも二にも不動産屋さん次第!

①サラリーマン大家のメリット

サラリーマン大家には、会社員ならではの特権があります。それは、信用です。

会社員には、毎月安定的な収入が約束されていますから、銀行から融資を受けやすいという点です。これは、まさに特権です。個人事業主の場合は、サラリーマン程、銀行に返済能力があるとは思われてないです。

不動産投資の勉強や不動産購入、不動産管理にそれ程、時間は必要ありません。お休みの日で十分です。有給休暇もありますので、有効活用できます。

株式投資や、FXの様に値動きに心を乱され時間を取られる事もないでしょう。

②サラリーマン大家のデメリット

まず、ダブルワークとなり疲れる。普段の仕事プラスαですから。

不動産好きで昔から不動産投資の勉強をしている人は良いですが突然、不動産投資に興味を持ちこれから勉強して始める人は出遅れている分、両立が大変だと思います。

私の場合は、大学時代から投資に興味があり不動産の勉強もしていました。実際にサラリーマン大家デビューは34歳の時。チャンスが来た時にすぐ始められました。投資に興味を持ち始めてから14年の準備期間がありました。

ダブルワークの時間が少ない方は、準備に年月をかける方が結果うまくいくと思います。

また、失敗物件を購入してしまった場合は、アパートやマンションが赤字となり給与所得を食いつぶしてしまいます。そうなるとサラリーマン大家になる前の方が高収入だったということになりかねません。しかしこれは、どの投資にもあるリスク。自分の負えるリスクの範囲内で投資しましょう。

「身の丈にあった投資」を!

③サラリーマン大家を成功させる秘訣は?

不動産賃貸業を軌道にのせる方法は、

「空室にしない」こと。

シンプルにこれだけです。では、「空室にしない」ためにはどうすれば良いでしょうか?

「早く借り手を見つけ、長く住んでもらう」

大家さん歴16年のチェチェジーナのアドバイスは、これだけです。

まず、早く借り手を見つける方法は良い不動産さんを見つけること。これが1番です。不動産さんの力量は会社によって全然違います。

ネット記事でよくあるのは、「大手不動産が有利だ」とか、「営業マンが3人以上いるところ」等が書かれていますが、私の経験では、ヤル気のある1人不動産さんが1番です。

全て1人で考え、行動できる。スキルもヤル気もとても高いです。

私は、公私共にハウスクリーニングは、「おそうじ本舗」○○支店の社長さんじきじきにお願いしています。色々なところにお願いしましたが、仕上がりが違います。うちの仕事はアルバイトにさせずに社長さんがしてねと毎回お願いしています。

何事も、会社と契約するのでは無く、個人と契約してるつもりです。信用できる不動産屋さんを是非探しましょう!次に長く住んでもらうためには、クレームや相談事に素早く対処することです。

こういった内容も不動産屋さんが対処してくれます。対処が遅れると、入居者様の不満が爆発することも。特に女性は引越しに抵抗がないようです。

以前、「トイレのドアが調子がわるい」と連絡を頂きました。大工さんの手配がなかなかできずにお待たせした事があります。それから、1年も経たない間に引越して行きました。

たかがドア。されどドア( ˊᵕˋ ;)💦

日頃からこまめに物件を点検したり、設備の老朽化を気にしておくべきでした。

大正時代に立てられた木造の物件を増改築して貸し出していました。増改築して15年を経過するとあちこち不具合が生じます。

リフォームは、15年をメドに資金を準備するのが良いでしょう。



つくづく、国が決めた減価償却期間はよくできてると関心します。

管理を任せられる不動産屋さんはとても重要です。サラリーマン大家を目指すあなた、諦めずに良い不動産屋さんを探して下さいね。そうすると、不動産投資成功に1歩近ずけますよ。

④大家さんになるには、資格はいらない!【実践編】

まず、不動産賃貸業を始めるための第1ハードルは、この「資格と届出」はどうすれば良いか?の疑問だと思います。

最近は、何でも資格資格と言われ面倒な届出が増える度にまた、新しい有資格者が必要になったり。なんとも、窮屈な時代になりました。しかし、ご心配なく。大家さん業は、皆さんが思っているほど難しくはないのです。

・不動産を準備し

↓↓↓

・信頼できる不動産屋さんを見つけ、

↓↓↓

・あとは借り手を見つける

だけで良いのです。簡単でしょ。

↑↑↑↑↑↑↑↑↑

こんな資格はいりません!!

・不動産賃貸業は、管理会社や不動産屋さんに任せられる。

第2のハードルは、「副業としてやっていくのに忙しくはないか?」ではないでしょうか?いろいろな副業に手を出した経験から言わせてもらえば、全然忙しくないです。

メルカリや、小売業、サイト運営の方が何十倍も忙しいですよ。心底、経験者は語る(´・・`)私が1番最初にした副業が不動産賃貸業だったので、「副業って楽」と思ってしまい、次々と色んな副業に手を出してしまいました。

ただ、管理を任せられる信頼できる管理会社や不動産屋さんをみつけるのに少し苦労しました。と言っても、2軒目で大当たりしましたけど。

最初の不動産屋さんは、地元で1番力があると言われていた大手不動産屋さんでした。しかし、大口の顧客優先だったので、弱小のチェチェジーナ物件は後回しにされ、なかなか借り手がつきませんでした。手土産を持って事務所に伺うも効果なし。

税理士からは、「もう賃貸物件は飽和状態だからお勧めしません」とアドバイスされたのを押し切って始めた手前、後には引けませんでした。しかし、その大手不動産屋さんから独立した人に、「物件を預からせて欲しい」と言われてお任せしました。

すると、どうでしょう。凄く頑張ってくれて、前より好条件で次々に賃貸契約でき、あっという間に満室になりました。

あれから10年。

ほとんど、物件を見に行った事もありません。しかし、毎月満室の家賃と駐車場代が振り込まれます。不動産屋さんの管理料は、総収入の1割を毎月お支払いしています。ですが、振込の手間はいりません。

「全員の家賃」を不動産屋さんが集金し、「管理費」を差し引いた額が通帳に振り込まれます。私は毎月、不動産屋さんからの入金確認をするだけです。

いかがでしょうか?簡単でしょ。

管理会社や不動産屋さんの仕事

1.広告を出して借り手を見つける

2.毎月家賃を集金し管理費を差し引いた額を大家さんに振り込む

3.建物や設備の管理。

4.入居者からのクレームや問い合わせに対応。

借り手から直接クレームや問い合わせはありません。ストレス無しです。

5.退去後のハウスクリーニングや、修繕の手配

家賃の1割をお支払いするだけで、ストレス無しで本業を頑張れますよ。不動産屋さんに感謝。

・成功してる大家さんは、アイデア勝負

選んで貰うには、それなりの工夫が必要です。管理会社や不動産屋さんのアドバイスに従い、良いと思うアイデアをだし、設備に工夫を凝らすのです。

時代によって必要とされる設備が違ってきます。私が大家さん業を始めた頃には、ウォシュレットが付いてる物件はひと握りでした。なので、早々に準備したお陰で次々と入居が決まりました。

いまでは、ウォシュレットは当たり前。付いてない物件には、借り手がありません。

ユニットバスも消えましたね。

皆さん、知ってますか?ユニットバス。トイレとお風呂が一緒になってるやつですよ。

入居者が喜んでくれる工夫を考えて下さいね。でも、大丈夫。百人力の不動産屋さんがついてますから。

・空室になりにくい物件を選ぶ

まず、物件選びは建物より立地につきます。

建物は後からいくらでも修繕や改装ができますが、立地は変えられません。

都会のように、交通網の発展した場所なら少々駅から離れていても大丈夫ですが、田舎の場合は致命的です。

物件選びは、田舎ほど慎重に選ぶ必要があります。

では、具体的には

1.学校に近いこと

2.総合病院や公共機関、県庁や役場に近いこと。駅が遠くてもこれらの近くには必ずバス停がありますから便利です。

3.できれば、土地勘のある場所のほうが、近くの物件の空き情報などが手に入りやすいので失敗しにくいと思います。

4.購入前の数年間は、不動産情報誌をリサーチしておくことです。不動産の値段は数百万円単位で下落していきます。ひょっこり、やすく買うチャンスに巡り合うかもです。

私は地方の一等地にある物件に目を付けていましたが、築4年一戸建て駐車場二台の2800万という高額な物件だったのでなかば諦めていました。

しかし、二ヶ月後なんと2800万が2300万になりました。直ぐに不動産さんに連絡をし物件を見せて頂きました。

500万も安くなった理由を不動産さんに尋ねると、

・離婚したので売り急いでいる

・ローンが無いので安く売れる

・他にも不動産をたくさん所有している裕福層

という何とも羨ましい理由でした。

ローンを組まずに物件を購入している人がいるなんて。それも、4500万ですよ。

という訳で、安く物件を手に入れる事ができました。狙いを定めた県外物件の情報収集6年。

6年かけてチャンスを待ちました。

場所が良いため、賃貸に出してから1度も空室になっていません。場所が良ければ空室ゼロ。

・空室にならないためのノウハウ

大家さん希望の人が一番恐れているのが、この空室リスクでしょう。確かに物件によっては、空きますよ。なかなか入りませんよ。

そもそも、供給過多の地区に物件を買っても借り手がつくわけがありません。意外と多い供給過剰地域。

何にもリサーチせず、建築会社の言いなりに建てる地主さんの多いこと。

困るのは、相続する子供たちです。

ローン返済が持ち出しなんて。

一から投資目的の大家さん希望の人は、しっかり周辺の不動産さんから情報収集してから購入して下さい。そこで、本物の情報を持ってきてくれる不動産屋さんは信頼できます。不動産選びと並行して管理を任せられ不動産屋さんも一緒に探しましょう。

不動産購入を通して誠実な不動産屋さんを選別するチャンスです。

設備投資ですが、豪華にする必要はありません。清潔で手入れの出来ている物件に育ててください。

1、清潔で手入れのできた物件に育てる

2、設備投資は程々で良い。設備投資を家賃に上乗せしない。

3、相談やクレームを快く受付てくれる管理会社や不動産さんを見つける。

4、不動産さんとは信頼関係を築き年に数回は挨拶をする。又は、お中元お歳暮の心配りをする。物件は放置しておいても大丈夫ですが、不動産屋さんとの良い関係継続の為には、挨拶は必須です。

5、修繕はこまめにする。クレームや相談が入ると直ちに改善する。スピードが大切です。

・新築より中古物件を買おう。できれば、中古一戸建てを

物件を長期で持つためには、築浅中古物件がおススメです。

新築は割高

特に古いマンション購入は要注意

まず、古いマンションには大規模修繕が控えています!

この大規模修繕の費用ですが、全額修繕積立金でまかなえるはずがありません。ほとんどの場合、おい金が発生します。

特に毎月払う修繕積立金の額が低いマンションは要注意です。

マンション購入の際には、修繕積立金の額は注意して見て下さい。マンションの価値を保つ為に必要が金額ですから。

その点、築浅一戸建てなら割安に購入でき長期間大型修繕費用を必要としません。修繕の時期もマンションとは違い自分で決められます。

私の場合は、前の持ち主の話では土地を購入した後、新築して

土地2000万円

建物2500万円

合計4500万円

新築時に4500万円かかった、4年落ちの物件を、2300万円で購入しました。この価格差こそが新築と中古の差です。いかに割安かおわかりいただけると思います。

一戸建てなら、建物を増改築し、いくつかに分けて賃貸でき、おまけに駐車場も分けて貸し出す事ができます。

一戸建てだから、借主一組というわけではありません。工夫次第です。そのためには、木造がおススメです。

他にも物件を所有していますが、

・一戸建て

・木造

・場所は県庁所在地

これを三本柱にしています。

以前家族が投資用マンションをいくつか購入しました。しかし、投資用マンションは利益になりませんでした。そもそも、マンション購入は節税目的だからです。

投資と節税は真反対の行為なのです。

どうでしたか?

大家さん業に興味はあるけどなかなか踏み切れないあなた。この記事を参考にして大家さん業を始めてみてはいかがでしょうか?ただし、身の丈にあった投資にして下さい。サラリーマン大家の成功率は10%以下と言われています。

自分の負えるリスク範囲を把握した上でさぁ、始めましょう。





ABOUT ME
チェチェジーナ
チェチェジーナ
薬剤師ブロガー。 アマニスタとぶーにゃんハスキーという二匹の金食い虫のために小売業や不動産賃貸業などの副業に手を出す。その後、副業が高じて事業を拡張。目標は法人成り。 株式投資は投資歴20年。 バブル崩壊、リーマンショック、新型コロナショックを何とか切り抜けてきた勢いをかってブログやインスタンスを始めるはめに...